Реконструкция либо новое строительство – вопрос сложный как для клиентов, так для архитекторов и дизайнеров интерьеров.
Чтобы дать заказчикам больше шансов на принятие правильного решения, мы в рамках круглого стола скрупулезно разобрали все аспекты реконструкции и как процесса обновления устаревшего объекта, и как трансформации коробки дома на купленном участке.
В дискуссии приняли участие:
– Что чаще всего движет хозяевами, решившимся на реконструкцию: несоответствие дома современным реалиям, изменение взглядов на комфорт, планируемое расширение, что-то еще?
Алесь Фоменко. Практика в Беларуси показывает, что заказчики часто покупают готовую коробку, которая строилась другим человеком под себя. Идут на такой шаг, потому что это чаще всего обусловлено выгодным ценовым предложением. Но, начиная реконструкцию, многие заказчики не осознают, сколько вложений их еще ожидает. Ведь им необходимо переделать дом под себя, под свой образ жизни.
Например, в одном из наших проектов было принято решение отказаться от гаража в пользу жилых комнат. Очень часто под гараж отдаются большие площади, а потом хозяева их используют не по назначению: хранят шины или еще какой-то инвентарь. Помещения для складирования тоже нужны, но не в том случае, когда изначально это планируется как гараж под две-три машины. Сейчас все чаще используют навесы, соединенные с входной зоной дома и оборудованные электрической зарядкой. И ничего страшного, если нет гаража.
Вторым пунктом по значимости при реконструкции частного дома обычно идут террасы – расширение площади дома за счет внешних границ. Жизнь на фоне природы диктует свои условия: хочется больше времени проводить на улице да и красивая терраса – отличное преображение дома, в том числе и с архитектурной точки зрения.
В целом интерес заказчиков к реконструкциям вполне понятен: многие не хотят ввязываться в первоначальный этап стройки: проектирование, подвод коммуникаций – это трудоемкие процессы, требующие согласования. На рынке много коммерческих предложений по объектам, прошедшим подготовительные этапы, но покупатель таких коробок не понимает, что так или иначе ему придется столкнуться с какими-то переносами, выплывут подводные камни в виде протечек крыш и т.д. В итоге новым владельцам приходится ввязываться в серьезные переделки.
Дмитрий Тельцов. В нашей практике редко встречались случаи, когда человек уже живет в готовом доме и собирается его реконструировать, исходя из изменившихся требований к жизни, желания обновить интерьер или планировочные решения.
Чаще всего реконструкция какого-либо объекта связана с покупкой нового участка, на котором уже размещен готовый дом. Этот дом скорее всего не идеален и почти наверняка не совпадает с представлением нового хозяина о месте для постоянной жизни. Вероятнее всего архитектурные решения купленного дома будут устаревшими, а планировка – не соответствующей требованиям семьи. Многие целенаправленно покупают хорошее место и рассматривают существующее строение как обременение, имея желание спроектировать все конкретно под себя – с учетом своих требований к логистике, состава семьи, видения архитектуры и дизайна. Свободных участков в продаже практически не встречается, а значит, приходится иметь дело с реконструкцией.
Нужно осознанно выбрать дальнейший путь и проанализировать, что можно сохранить и использовать. Если планировки, внешний вид, физическое состояние конструкций дома совсем не выдерживают критики, то самый морально сложный, но зачастую оправданный путь – бульдозерная реконструкция: полный снос объекта и строительство на освободившемся участке нового дома.
Если же удается использовать какие-то готовые решения, (конструкции каркаса, элементы фасадных и планировочных решений) конечно, стоит воспользоваться этой возможностью и сохранить что-либо. Смешно, но этот путь всегда достаточно сложный и в конечном итоге может оказаться более дорогим по сравнению с новым строительством.
«До» и «после», реконструкция дома 2000-х, проект международной студии ZROBIM architects, 2024. Фото: Ольга Мелекесцева
В целом, наш анализ стоимости готовых объектов говорит о том, что технически проще и дешевле снести существующее строение и построить новый дом под себя. Но, вероятно, это связано с завышенными требованиями к качеству финальной архитектуры, планировочных и интерьерных решений.
Бывают исключения: если строение, скажем, монолитно-каркасное, с большими пролетами и редкими опорами, позволяющими порезвиться с перепланировкой – это позволит сделать хорошую архитектуру из имеющегося дома, не сломав все по пути. Тем не менее, почти всегда придется столкнуться с усилениями существующих конструкций и созданием новых элементов в стесненных условиях, что очень сильно затрудняет оценку стоимости строительства на начальных этапах. А это всегда важный параметр для заказчика.
Андрусь Bezdar. Назову основные, на мой взгляд, причины для реконструкции. Во-первых, людям не всегда удается купить свободный участок в каком-то идеальном месте. Чаще всего покупают участок с каким-то домом, и если это капитальное строение, сносить его нецелесообразно, лучше частично переделать.
Во-вторых, люди иногда опасаются покупать новый свободный участок, потому что сначала они построят дом, дальше начнут строиться их соседи. В итоге на протяжении долгого промежутка времени они будут жить в постоянной стройке – с бетономешалками, строителями, машинами с мусором и другими отвлекающими вещами.
В-третьих, когда люди живут достаточно долго в своем доме, он со временем морально устаревает, перестает им нравиться – и они решаются его переделать. Конечно, можно дом продать и построиться в другом месте, но часто люди ценят участок, в который вложено гораздо больше денег, забот и любви, чем в сам дом. Они не хотят менять месторасположение, поэтому и решаются на реконструкцию.
Matski House, международная студия ZROBIM architects, Андрусь Bezdar, 2023. Фото: Кася Сыромолот
«До» и «после»: Dark HOUSE, студия Famenka.design, 2023 год. Фото: Сергей Ананьев
У меня есть свой частный пример, почему я решился на реконструкцию. Я родился в Минске и всю осознанную жизнь провел в квартире, поэтому решил построить дом небольшой площади, чтобы понять, подходит ли мне формат жизни за городом. При этом специально заложил в проекте дома возможность его увеличения в будущем. Будущее наступило быстрее, чем мне казалось – через год: мне понравилось жить в частном доме, и я определился с реконструкцией. Заметил, что такой подход характерен для современных жителей. К нам периодически обращаются с просьбой: «Давайте возведем небольшое строение, а потом оно либо станет гостевым домиком, либо частью основного дома».
– Когда проще выстраивать отношение с заказчиком: при работе с чистого листа или когда есть уже готовый объект, в котором запланирована реконструкция? С нуля наверняка проще и рисовать, и объяснять…
Дмитрий Тельцов. Работать с чистого листа, конечно, проще. При реконструкции всегда будут присутствовать некие ограничения, вынуждающие принимать половинчатые решения и мешающие реализовать некие сильные архитектурные идеи. Кроме того, у любого хозяина есть совершенно понятное желание сохранить существующие решения и конструкции. Упоминание о демонтаже, пристройке, возведении новых конструкций часто встречает сопротивление у владельца просто на уровне подсознания. Сложно согласиться с тем, что нечто уже готовое нужно менять, вкладывая в это время, силы и деньги, ведь пользоваться-то можно уже сейчас. Исправлять что-либо по факту сложнее и дороже, чем сразу сделать хорошо с нуля, а самое плохое в исправлении – результат все равно может быть компромиссным, не тем идеалом, к которому стремишься при проектировании с чистого листа. Нужно решить, что важнее – достижение идеального (или почти идеального) результата либо удовлетворение от сохранения десятка кубометров железобетона в том виде, в котором его купили.
Андрусь Bezdar. Безусловно, реконструкция – очень сложный процесс, и архитектор скорее выберет работу с нуля, потому что сможет в полной мере реализовать свою идею, сделать свою планировку – и это не будет компромиссом. Реконструкция – это всегда своего рода уступки, потому что часто объекты, которым она требуется, действительно морально устарели.
Например, иногда под реконструкцию попадаются замки из 1990-х, построенные в переходный после Советского Союза период. Люди начали ездить в Европу, увидели там много замков и решили, что в их садовом товариществе должен стоять такой же замок, как, допустим, во Франции. Они собрали из кирпича толстые стены, которые невозможно снести, понастроили комнаток по 15 квадратных метров и наделали окна-бойницы. А сейчас это все достается на реконструкцию архитектору, который пытается как-то эти башни обыграть. К тому же в период, когда возводились эти объекты, строители часто закрывали глаза на существовавшие нормы. Мы в таких случаях всегда обследуем здания и чаще всего приходим к выводу, что переделывать нет смысла: конструкции надо усиливать, а по деньгам это то же самое, что снести и начать новое строительство. Люди выбирают вариант снести.
Хотя у нас был удачный проект реконструкции очень большого особняка, построенного в 2000-х. Там было все, о чем я говорил: огромные несущие стены, окна-бойницы, башни. Тем не менее нам удалось обыграть скругление башен в архитектуре, добившись необычной пластики фасада: все привыкли к ортогональным объемам, а здесь получилось плавное текучее здание. Первый этаж не делится на комнаты, как это было в изначальном здании, а скорее перетекает из одного объемного пространства в другое.
Алесь Фоменко. Безусловно, когда ты изначально делаешь классную планировку в классном пространстве – это большой плюс. Но иногда тебе удаются креативные решения в ограниченных условиях, это тоже очень интересно. Когда дизайнер решает какие-то определенные проблемы – объекта, заказчика, эргономики – он, исправляя ошибки, имеет все шансы сделать классный объект. Казалось бы в другой ситуации, когда рисуешь с чистого листа, никогда бы не подумал, что на такой площади можно что-то разместить. Или ты смотришь на пространство и думаешь, как визуально объединить два разных объема… В ограниченных условиях мозг начинает более энергично работать, активнее ищутся варианты решения – и объекты получаются более креативными, нежели если бы рисовал изначально.
Dark HOUSE, студия Famenka.design, 2023 год. Фото: Сергей Ананьев
– Насколько «хотелки» клиента при реконструкции могут противоречить здравому смыслу, а порой и законам физики? Проще переубедить в определенных вопросах или отказаться от проекта?
Алесь Фоменко. Не обязательно вспоминать какие-то космические желания заказчика, мы с подобным столкнулись при обычной реконструкции двухэтажного пентхауса, расположенного на верхних этажах жилого дома. После плит перекрытия шло небольшое чердачное пространство, которое заказчики хотели сделать жилым. Мы никогда не отказываемся от идей заказчика сразу, изучаем вопрос и только потом приводим какие-то аргументы. В данном случае сразу бросалось в глаза, что пространство вентилируемое и требовало утепления. Кроме того, необходимо было демонтировать крышу части всего жилого многоэтажного дома, потратить средства на лестницу, которая отняла бы пространство у гостиной комнаты, на бурение отверстий в плитах перекрытия, на организацию утеплительных работ и сами материалы, убить уйму времени на согласование, чтобы включить пространство в жилую площадь, а ради чего? Чтобы получить к имеющимся 260 квадратным метрам еще 12? Когда это все объясняешь, клиент понимает, что овчинка выделки не стоит.
К нам иногда обращаются на этапе подбора коробки, бывает, что мы отговариваем от покупки, вежливо объясняя про несоответствие объекта вашим задачам, поскольку он был спроектирован под другие условия. И порой даже кажущиеся мелочи могут привести к серьезным затратам, в том числе и временным. Иногда даже приходится заказывать обследования, чтобы изучить, какая арматура использовалась при заливке бетона. Например, чтобы сделать грамотный водосток на плоской кровле при реконструкции, (с обследованием, заказом конструктива, правильными уклонами и т.д.) нам понадобилось три месяца. Если бы это было готовое решение, заказчик бы уже нервничал, почему так долго, но работы не продвигались по объективным причинам. Нужна была коллаборация специалистов, выработка решения для того, чтобы это все работало корректно.
Андрусь Bezdar. Часто «хотелки» клиента – это по максимуму оставить здание: он его купил, потратил деньги не только на землю, но и на коробку, которая там стояла. Архитектор, наоборот, хочет убрать побольше и оставить поменьше – у него с заказчиками часто диаметрально противоположные подходы. Здесь важно искать компромисс: опытный архитектор его может найти, включив объем реконструируемого здания в новое строение. Это разные варианты и на стадии коробок. Например, был вариант, когда человек просто вывел коробку, а потом понял, что он делает что-то не то, его проект какой-то несовременный. Обратился к нам: «Ребята, можете с этим что-то сделать?» Есть в портфолио и полноценные реконструкции, когда люди купили готовое здание или уже пожили в в прежнем. Каждый раз после реконструкции объем здания меняется кардинально, при этом планировка изменяется частично: мы стараемся оставлять то, что было до нас, модернизируя под современные потребности.
Проекты реконструкции всегда спорные, каждое решение индивидуально. Мы когда-то переделывали дом, которым до этого занимался известный минский архитектор. Дом довели до какой-то стадии, но затем у клиента либо финансы закончились, либо вмешались другие обстоятельства – и объект в недостроенном виде простоял много лет. Потом его купил другой человек, который пригласил нас. Но мы знали, что это проект другого архитектора, поэтому обратились к нему с вопросом, можем ли мы изменить дом таким-то образом. Потому что нарисовать картину поверх другой, пусть и незаконченной – этически не совсем правильно.
Teltsov architects, 2021 год. Изображения: А. Клочок
Алгоритм перед подписанием договора следующий: осмотреть объект, провести обследование несущих конструкций, попробовать нарисовать эскиз, посмотреть, как клиент реагирует на это. Если это эскиз поверх работы другого архитектора – поговорить с этим архитектором. И если все звезды сойдутся, этот проект можно взять – он может быть очень интересным. Вообще реконструкция – отдельная интересная тема в работе архитекторов, потому что это вторая жизнь зданий.
Дмитрий Тельцов. В частном строительстве (речь об индивидуальных жилых домах) наверное, нет задач, не решаемых с точки зрения законов физики. В этой области исполнимо все – любую идею и пожелание можно реализовать, вопрос только в затратах на реализацию. Важнее другой вопрос: как подружить часто противоречащие друг другу «хотелки» – получить объект с обложки журнала, оставив все нетронутым.
Для меня как для архитектора гораздо интереснее создать впечатляющий новый объект, чем сохранить какие-то колонны, монолитные перекрытия и иные элементы. И я с большой долей вероятности предложу заказчику достаточно кардинальные решения, требующие потратить какое-то количество денег ради конечного результата. Иногда в логичности, необходимости, правильности подобных мероприятий приходится убеждать клиента. С другой стороны, если человека надо убеждать – может, это не наш клиент. Хорошо, когда архитектор и заказчик работают на одной волне, а не сражаются друг с другом.
– Если речь идет о глобальной реконструкции, то может лучше прислушаться к расхожему мнению, что дешевле что-то снести и построить заново, чем реконструировать, что было? Как правильно рассчитать финансовую целесообразность планируемых работ?
Андрусь Bezdar. Я не сторонник сносить все бульдозером, хотя многие архитекторы так делают – это бескомпромиссный подход с их стороны. Я все-таки уважаю человеческий труд, и если кто-то выкладывал из кирпича здание, и оно крепкое и не разваливается, то, наверное, надо приложить свою креативность, чтобы просто дать жизнь этому пространству, а не просто пустить все под бульдозер.
Зачем сносить то, что прочно стоит - лучше придать новую жизнь и эстетику. Но это не относится к объектам, которые только начали строить. Когда люди говорят, что купили коробку дома, это часто звучит, как будто они купили дом. Но хорошо, если коробка будет стоить примерно 20% от итогового дома: новые хозяева не учитывают стоимость инженерии, остекления, отделки, интерьера – это как раз самые дорогостоящие вещи. Тут реально надо переубеждать клиента, который считает, что он купил дом, сейчас занесет мебель – и все, можно жить. Если человеку доходчиво объяснить про процентное соотношение, он может принять решение о сносе. Но, как я отмечал выше, каждая ситуация индивидуальна, и во всех случаях говорить, что надо сносить – не совсем верно.
Что касается финансовой составляющей, архитектор может нарисовать эскиз и передать своему партнеру по строительству. У партнера есть сметчики, которые смогут привести какие-то цифры в зависимости от класса сложности объекта. Если речь идет про частный дом, опытный прораб, строительная организация смогут провести приблизительный расчет, архитекторы же в большинстве случаев не считают сметы.
Дмитрий Тельцов. При глобальной реконструкции проще снести все и построить дом заново, чем реконструировать его с сохранением, скажем, 20% от коробки здания. Общестроительные работы – не самая дорогая часть при создании дома (оборудование и отделки стоят существенно дороже). В нашей практике не было случая, чтобы по факту завершения работ реконструкция с сохранением каких-то частей здания оказалось ощутимо дешевле нового строительства.
Самое плохое, что при реконструкции очень сложно оценить финальный бюджет – при строительстве всегда выплывут усложняющие и неучтенные факторы, дополнительные и аварийные работы, демонтажи и т.д.
Teltsov architects, 2021 год. Изображения: А. Клочок
Сравнить стоимость нового строительства и реконструкции можно, лишь разработав параллельно два проекта в полном объеме и отдав их на составление сметы. Но такого на моей памяти никогда не случалось.
Вышесказанное не касается косметических работ: если стоит задача сделать, скажем, интерьер либо осовременить фасад без существенного вмешательства в несущие конструкции дома (максимально улучшить объект, не ввязываясь в кардинальные переделки) – понятно, снос и новое строительство здесь ни к чему.
Алесь Фоменко. Бывает, приезжаешь на очень перспективную локацию, а там в красивом месте стоит дом-уродец - грустный, непропорциональный. Ты начинаешь работу – причесываешь, наращиваешь, обрезаешь. По финишу все получается красиво, но только ты знаешь, через какие труды прошел. Но если бы на начальном этапе архитектор набрался смелости и сказал заказчику, что дом проще снести и поставить новый, итоговое здание было бы более красивым и правильным.
Однажды мы пришли на объект, который уже пережил две реконструкции: нас пригласили на стадии, когда заказчик уже начал думать об интерьере. На почту приходит минималистичный проект: двухэтажный дом с неплохой планировкой – ты видишь потенциал. Приезжаешь на участок: густой лес, потрясающий вид, а в доме настолько маленькие окошки, что не понимаешь, о чем думал архитектор, проектировавший дом. Такое ощущение, что он не был на месте и не видел красоты участка, когда природу необходимо было интегрировать по максимуму в интерьер.
Заказчик только поставил новые стеклопакеты, а тут приходишь ты и говоришь, что надо сносить и расширять. Показываешь абсолютно новые окна – от стены до стены – и весь фасад задней части дома, которая приходится на лес. Предлагаешь демонтировать, усиливать конструкции оконных проемов, но заказчик сразу смотрит на тебя с недоверием: мол, я поставил окна, потратил деньги. В итоге клиент нас послушал, причем не только в части окон: по нашим рекомендациям он отказался от трех балконов в пользу террасы. Зачем балконы в частном доме, когда есть возможность выйти на террасу? А для купленных стеклопакетов заказчик придумал применение: он собирался строить для мамы каркасный домик на сваях, и эти минималистичные окна отлично вписывались в этот проект.
Teltsov architects, 2022 год. Изображения: А. Клочок
– При перепланировке квартиры или дома с какими трудностями чаще всего приходится сталкиваться?
Дмитрий Тельцов. При перепланировке квартиры самым трудным является найти баланс между планировочным решением и требованиям к согласованию этой самой перепланировки. Зачастую архитектурное или дизайнерское решение, здравое и логичное, противоречит действующим законодательным нормам. В первую очередь это касается требований по размещению санузлов над жилыми помещениями нижних этажей, процента возможного увеличения площади «мокрых» помещений, присоединения лоджий, вмешательства в инженерные системы.
При перепланировке частного дома самая большая трудность заключается в получении исходных данных об объекте – раздела конструктивных решений, инженерно-технических расчетов, внятного обследования, с помощью которого можно понять, что с домом можно делать, а чего нельзя. Хорошо, что на текущий момент законодательных требований к планировке индивидуальных домов мало и процедура согласования достаточно проста.
Алесь Фоменко. Наличие несущих стен или колонн в ненужных местах и количество стояков в доме или квартире. Еще не стоит забывать, что в двухэтажных домах лестница – ключевой узел, но ей не всегда уделяют достаточно внимания. Часто выбирают типовую конструкцию, которую начинают заужать исходя из требований марша, чего-то еще. Казалось бы стены соответствуют ширине марша, но потом не учитывается толщина отделки (зашивка панелями), еще какие-то объемные вещи. Все нужно давать с запасом, это очень важно с точки зрения эргономики, ведь блок лестницы сердце дома или квартиры в два этажа. Второй момент – вентиляционные каналы и другие технические места дома, которые иногда препятствуют грамотному размещению мебели. Важно все просчитывать и давать дополнительный запас на эти конструкции. Проще потом дозашить, чем, к примеру, не рассчитать место и в результате этого столкнуться со сложностями – например, с размещением мебели с техникой для кухни.
Андрусь Bezdar. В квартире вообще отдельная история: там существуют нормы, связанные с лоджиями или переносом санузлов, так как есть соседи сверху и снизу. Там даже радиатор не всегда получается перенести. В частном доме переносить санузлы или перестраивать лоджии можно как угодно, и свободы для творчества тут, конечно, больше. Сейчас мы работаем над домом в Подмосковье, который был спроектирован австрийским архитектором и занимал площадь порядка 1000 квадратных метров. Строительство прошло бездарно, и итоговый результат не устраивает заказчиков. У нас удалось его перестроить, при этом существенно увеличить по объему – минимум в полтора раза. Свободы для творчества хватает.